종합부동산세 계산기 2026 · 부동산별 합산배제 검증

📜

종합부동산세 과세요건 법령 요약

종합부동산세법 · 시행령 · 2026년 귀속 기준

👤납세의무자종합부동산세법 §7, §12

§7 · 주택분

주택 납세의무자

과세기준일(매년 6월 1일) 현재 주택분 재산세 납세의무자로서 국내 주택 공시가격 합계가 6억원 초과(1세대 1주택자 단독명의: 9억원 초과)인 자

§12 · 토지분

토지 납세의무자

종합합산토지: 공시가격 합계 5억원 초과
별도합산토지: 공시가격 합계 80억원 초과

§7 ③ · 법인

법인 납세의무

법인 또는 법인으로 보는 단체가 보유하는 주택은 기본공제 없이 전액 과세표준 산입. 최고세율(5%) 적용

§7 ② · 공동명의

공동명의 특례

1세대 1주택 공동명의자는 각자 단독 소유로 보아 개별 과세하거나, 합산하여 1세대 1주택 특례 신청 가능 (9월 16~30일 선택)

📅과세기준일 및 납세지종합부동산세법 §3, §4

1
과세기준일
매년 6월 1일 — 이 날 현재의 소유 현황 및 공시가격을 기준으로 납세의무 성립 (§3)
2
납세지
개인: 주소지 관할 세무서. 법인: 등기부 본점 소재지 관할. 비거주자는 국내 사업장 관할 (§4)
3
세대 합산
주택분은 납세의무자 세대 전원의 주택 공시가격을 합산하여 판단. 단, 배우자와 함께 거주하는 세대원 포함 (§7 ①)
세대 구성: 주민등록표상 세대원 기준. 미혼 30세 미만 자녀·학생 등 일부 예외 있음
4
과세대상 자산
① 국내 소재 주택 (부수토지 포함) ② 종합합산토지 (나대지·잡종지 등) ③ 별도합산토지 (상가·업무용 건물 부수토지)

📐공시가격 기준부동산 가격공시에 관한 법률

공동주택
국토교통부 공동주택가격 (아파트·연립·다세대)

단독주택
국토교통부 개별단독주택가격

토지
국토교통부 개별공시지가 × 면적

⚠️ 공시가격은 매년 4월 말~5월경 공시됩니다. 과세기준일(6.1.) 기준으로 해당 연도 공시가격이 적용됩니다.

과세표준 = (공시가격 합계 − 합산배제 − 기본공제) × 공정시장가액비율(60%)
종합부동산세법 §8, §13 / 시행령 §2의4

📊 주택분 과세표준 산정 흐름

공시가격 합산

세대 전원 보유
주택 합산

→

합산배제 차감

임대주택 등
특례 주택 제외

→

기본공제 차감

9억 또는 12억
(법인 0원)

→

× 공정시장가액비율

60%
(2023↑ 유지)

→

과세표준

세율 적용 대상

💰기본공제액 구분종합부동산세법 §8 ①, §13 ①

주택 — 일반

9억원

2주택 이하 개인 (세대 합산 기준)

주택 — 1세대 1주택 단독명의

12억원

단독명의 1주택 보유 개인
(공동명의는 각자 6억 공제)

주택 — 법인

0원 (공제 없음)

법인 보유 주택은 기본공제 없이
전액 과세표준 산입

종합합산토지

5억원

나대지·잡종지·기타 비사업용 토지

별도합산토지

80억원

상가·사무실·공장 등 건물 부수토지

📐공정시장가액비율시행령 §2의4

·
현행(2023년↑ 납세의무 성립분)
공시가격의 60%
2019~2021년은 연도별 비율 적용(85%→90%→95%), 2022년은 60%로 하향 후 2023년부터 60% 유지
·
법인 주택분
동일하게 60% 적용

📊주택분 세율종합부동산세법 §9

일반세율 — 개인 2주택 이하 (비조정지역 2주택 포함)

과세표준	세율	누진공제
3억원 이하	0.5%	—
3억 초과 ~ 6억	0.7%	60만원
6억 초과 ~ 12억	1.0%	240만원
12억 초과 ~ 25억	1.3%	600만원
25억 초과 ~ 50억	1.5%	1,100만원
50억 초과 ~ 94억	2.0%	3,600만원
94억원 초과	2.7%	10,180만원

중과세율 — 조정대상지역 2주택 또는 3주택 이상

과세표준	세율	누진공제
3억원 이하	0.5%	—
3억 초과 ~ 6억	0.7%	60만원
6억 초과 ~ 12억	1.0%	240만원
12억 초과 ~ 25억	2.0%	1,440만원
25억 초과 ~ 50억	3.0%	3,940만원
50억 초과 ~ 94억	4.0%	8,940만원
94억원 초과	5.0%	18,340만원

⚠️ 법인은 주택분 최고세율(5%) 단일세율 적용. 단, 공공주택사업자·공익법인 등 예외 적용 가능 (§9 ② ③)

🌾종합합산토지 세율§14

과세표준	세율	누진공제
15억원 이하	1.0%	—
15억 초과 ~ 45억	2.0%	1,500만원
45억원 초과	3.0%	6,000만원

🏢별도합산토지 세율§15

과세표준	세율	누진공제
200억원 이하	0.5%	—
200억 초과 ~ 400억	0.6%	2,000만원
400억원 초과	0.7%	6,000만원

🌱농어촌특별세농어촌특별세법 §5

종합부동산세액의 20%를 농어촌특별세로 함께 납부해야 합니다. (주택·토지 모두 적용)

🎁1세대 1주택자 세액공제종합부동산세법 §9의2 (고령자) · §9의3 (장기보유)

적용 대상: 1세대 1주택자 단독명의 개인에 한함. 고령자 + 장기보유 합산 최대 80% 한도

고령자 공제 (§9의2)

연령 (과세기준일 기준)	공제율
만 60세 이상 ~ 65세 미만	20%
만 65세 이상 ~ 70세 미만	30%
만 70세 이상	40%

장기보유 공제 (§9의3)

보유기간	공제율
5년 이상 ~ 10년 미만	20%
10년 이상 ~ 15년 미만	40%
15년 이상	50%

⚠️ 고령자 공제율 + 장기보유 공제율 합산이 80%를 초과하는 경우 80%로 제한합니다.

🏘재산세 공제종합부동산세법 §9 ③

·
이중과세 방지
종합부동산세 과세표준에 해당하는 부분에 부과된 재산세 상당액을 산출세액에서 공제합니다.
공제액 = 종합부동산세 과세표준 × 재산세 표준세율 (주택: 과표 × 0.1%~0.4% 구간별 적용). 실제 고지된 재산세액과 과세표준 비율로 산정.
·
공제 한도
산출세액에서 재산세 공제 후 세액이 0원 미만이 되는 경우 0원으로 처리

🛡세부담 상한종합부동산세법 §10

당해 연도 종합부동산세액이 전년도 종합부동산세액의 150%를 초과하는 경우, 그 초과분은 없는 것으로 봅니다.
단, 전년도 납부 세액이 0원이거나 신규 과세대상이 된 경우에는 상한 적용 제외될 수 있습니다.

⏸납부유예 제도종합부동산세법 §20의2

1
대상
1세대 1주택자 중 만 60세 이상 또는 해당 주택 5년 이상 보유자로서 직전 과세연도 총급여 7,000만원(종합소득 6,000만원) 이하인 자
2
요건
해당 연도 주택분 종합부동산세액이 100만원 초과하는 경우
3
효과
납세담보를 제공하는 조건으로 상속·증여·양도 시까지 납부 유예. 유예 기간 동안 이자상당가산액(연 1.2%대) 추가

종합부동산세법 제8조 제2항 및 시행령 제3조·제4조·제5조에 열거된 주택은 과세표준 합산 대상에서 제외됩니다.
매년 9월 16일~9월 30일에 관할 세무서 또는 홈택스를 통해 신고해야 합니다.

🏠합산배제 임대주택 유형별 요건 요약시행령 §3

유형	의무임대	가액기준 (공시가)	면적	호수	임대료증가	비고
공공임대주택	제한없음	제한없음	제한없음	제한없음	—	공공주택사업자
장기건설임대	10년↑	12억↓	149㎡↓	2호↑	5%↓	30호↑ 건설공급 기준
장기매입임대	10년↑	9억(비수도권 6억)↓	—	—	5%↓	아파트매입 2020.7.11↑ 불가
단기건설임대 신설	6년↑	6억↓	149㎡↓	2호↑	5%↓	2025.6.4↑ 등록
단기매입임대 신설	6년↑	수도권4억/비수도권2억↓	—	—	5%↓	비조정지역·비아파트만
구법 임대	5년↑	2005년 3억↓	85㎡↓	2호↑	—	2005.1.5 이전 임대 개시
사원용 주택	—	6억↓ 또는 85㎡↓	85㎡↓ (OR)	—	—	종업원 무상·저가 제공
미분양 주택	—	—	—	—	—	재산세 최초성립 후 7년↓ (2026특례)
멸실 목적 취득	—	—	—	—	—	취득 후 3년 이내 멸실
어린이집	5년↑ 운영	—	—	—	—	인가·고유번호 필수
CR리츠 미분양	—	—	—	—	—	비수도권·2026.12.31 한시
공항소음 취득	—	—	—	—	—	매수청구·공항시설관리자

⚠️합산배제 취소 및 추징시행령 §3 ⑧

1
요건 미충족 확인 시
합산배제를 적용받은 후 요건을 충족하지 못한 것이 확인된 경우, 감면받은 종합부동산세액 + 이자상당가산액을 부과합니다.
2
임대료 초과 등 일부 미충족
임대료 증가율 5% 초과 등 특정 요건 미충족 시, 해당 과세연도 포함 연속 2개 과세연도를 합산배제에서 제외합니다.
3
자진 제외 신고 의무
임대등록 말소, 처분 등 요건 미충족 사유 발생 시 납세자가 자진하여 합산배제 제외 신고를 해야 합니다.

과세특례는 합산배제와 달리 주택을 보유하되 주택 수에서 제외하여 1세대 1주택자 계산방식(기본공제 12억·세액공제)을 적용받는 제도입니다.
매년 9월 16일~9월 30일에 신청해야 합니다.

🏠1세대 1주택자 과세특례 유형종합부동산세법 §9의4

1
일시적 2주택
1주택 보유자가 신규 주택을 취득하고 일정 기간 내 종전 주택을 처분하기로 한 경우. 신규 취득일로부터 3년 이내 처분 요건 등 충족 필요.
§9의4 ① 1호 · 2023년 시행령 개정으로 처분기한 완화
2
상속주택
상속으로 취득한 주택을 보유하는 경우, 상속 개시일로부터 5년 이내에는 주택 수 산정에서 제외. 소수지분(40% 미만) 상속주택은 기간 제한 없음.
§9의4 ① 2호
3
지방 저가주택
수도권 밖에 소재하는 공시가격 4억원 이하 주택. 1세대 1주택자가 추가로 보유하더라도 주택 수에서 제외.
§9의4 ① 3호
4
비수도권 준공후 미분양
1주택자가 수도권 밖 소재 준공후 미분양주택을 2026.12.31까지 취득하는 경우, 기존 보유 주택에 대해 1세대1주택 특례 적용.
2025 개정 한시 특례 · 시행령 §3의3
5
인구감소지역 주택 ~2026.12.31
1주택자가 2024.1.4~2026.12.31 사이에 인구감소지역(수도권·광역시 제외) 소재 공시가격 4억원 이하 주택 1채를 추가 취득하는 경우, 기존 주택에 대해 1세대1주택 특례 적용. 다만 기존 1주택과 동일 시·군·구 소재 주택 제외.
§9의4 ① 5호 · 지방자치분권 및 지역균형발전 특별법 §2 ①12호 인구감소지역 기준

👫부부 공동명의 1주택 특례종합부동산세법 §9의4 ②

·
원칙
공동명의 주택은 각자를 별도 납세의무자로 보아, 각 지분에 따른 공시가격에 대해 각자 6억원씩 공제(총 12억 공제 효과) 후 일반세율 적용
·
특례 신청
부부 공동명의자가 원할 경우, 합산하여 1세대 1주택자로 신청하면 기본공제 12억원 + 고령자·장기보유 세액공제 적용 가능. 매년 9.16~9.30 선택
어느 쪽이 유리한지 개별 비교 필요. 고령·장기보유 세액공제 있으면 특례가 유리할 수 있음

📅종합부동산세 연간 일정종합부동산세법 §16, §17

6월 1일

📌 과세기준일 — 이 날 현재 소유 현황으로 납세의무 성립

9.16~9.30

📋 합산배제 신고 및 과세특례 신청 기간 (홈택스 또는 관할세무서)

11월 말

📬 납세고지서 발송 (국세청 → 납세자)

12.1~12.15

💳 납부 기한 — 고지납부 또는 자진신고납부

✂️분납 제도종합부동산세법 §20

1
분납 요건
종합부동산세액(농어촌특별세 제외)이 250만원 초과인 경우 분납 신청 가능
종합부동산세법 §20 — 농어촌특별세는 분납 기준 산정에서 제외
2
분납 가능 금액 (구간별 상이)
① 250만원 초과 ~ 500만원 미만: 250만원 초과분 분납
② 500만원 이상: 세액의 50% 이하 분납
납부기한 다음 날부터 6개월 이내 납부 (무이자)
예: 세액 400만원 → 기한 내 300만원 + 6개월 내 100만원 / 세액 800만원 → 기한 내 400만원↑ + 6개월 내 400만원↓
3
신청 방법
납부기한 전 홈택스 분납 신청 또는 고지서 분납란에 기재

🖥자진신고 납부종합부동산세법 §16

종합부동산세는 원칙적으로 정부가 세액을 결정하여 고지합니다. 다만, 납세자가 12월 1일~15일에 직접 자진신고·납부할 수도 있습니다.
자진신고 시 합산배제·과세특례를 기한 내 신청하지 못했더라도 해당 기간에 반영하여 신고할 수 있습니다.

⚡무신고·과소신고 가산세국세기본법 §47의2, §47의3

1
일반 무신고
납부세액의 20%
자진신고 의무가 있는 경우에 한함 (고지서 납부 원칙 적용 시 가산세 대신 가산금 부과)
2
부정 무신고
납부세액의 40% (역외거래 60%)
3
일반 과소신고
과소신고 세액의 10%
4
부정 과소신고
과소신고 세액의 40%

⏰납부지연 가산세국세기본법 §47의4

·
계산식
미납세액 × 경과일수 × 0.022%/일 (연 8.03% 수준)
납부기한 다음 날부터 납부일까지 일수 적용
·
한도
미납세액의 75%를 한도로 적용

🔄합산배제 허위신고 제재종합부동산세법 §8 ②

합산배제를 신고하였으나 이후 요건을 충족하지 못한 것이 확인된 경우:
① 감면받은 종합부동산세액 전액 추징
② 이자상당가산액 (경과일수 × 0.022%/일) 별도 부과
③ 허위 합산배제 신고 사실 관할 세무서 통보

🔍불복 절차국세기본법 §55~§81의18

이의신청

고지일로부터
90일 이내
관할세무서

→

심사청구

국세청 또는
감사원
90일 이내

또는

심판청구

조세심판원
90일 이내

→

행정소송

행정법원
심판 결정 후
90일 이내

⚠️ 이의신청은 선택 사항이며, 바로 심사·심판청구를 제기할 수 있습니다. 처분통지일 또는 처분을 안 날로부터 90일을 엄수해야 합니다.

상속으로 인해 주택을 공동 취득하면 원칙적으로 각 상속인이 각각 1주택 보유로 간주됩니다. 다만 주택수 제외 특례 및 과세특례 신청을 통해 세부담을 완화할 수 있습니다. 근거 법령: 종합부동산세법 §9의4 · 시행령 §2의5 · §4의2

🏛공동상속주택 납세의무 귀속 원칙종합부동산세법 시행령 §2의5

1
원칙: 각 상속인별 1주택 보유
공동상속주택은 각 상속인이 각각 1주택을 소유하는 것으로 봅니다. 지분이 아무리 소액이라도 주택수에 포함되는 것이 원칙입니다.
2
상속등기 미이행 공동상속주택 특례
상속등기가 아직 이루어지지 않은 공동소유 상속주택으로서 상속개시일로부터 5년이 경과한 주택은, 다음 순서에 따른 단독 귀속자의 소유로 봅니다.

① 지분율이 가장 큰 상속인 → ② 지분율이 같으면 해당 주택 거주자 → ③ 거주자도 같으면 최연장자
3
1세대 내 공동소유
동일 세대원이 하나의 주택을 공동소유하는 경우에는 1주택으로 봅니다. (예: 부모와 동일세대 자녀가 함께 소유)
시행령 §2의5 ④ 단서

🔢상속주택 주택수 제외 요건 (종부세)종합부동산세법 §9의4 ① 2호 · 시행령 §4의2

과세특례 신청 시 상속주택을 주택수에서 제외하여 1세대1주택자 계산방식(기본공제 12억 + 세액공제)을 적용받습니다. 단, 과세표준에는 해당 주택 공시가격이 포함됩니다.

5년 이내 — 기간 한시 제외

상속개시일로부터 5년 이내

지분율·가액 요건 없이 주택수에서 제외 (과세특례 신청 필요)

5년 경과 후 — 조건부 무기한 제외

지분율 40% 이하

상속개시일로부터 5년이 지난 이후에도 본인 지분율이 40% 이하이면 무기한 주택수 제외

5년 경과 후 — 조건부 무기한 제외

지분 공시가격 기준 이하

과세기준일 현재 본인 지분 상당 공시가격이 6억원 이하(수도권 밖: 3억원 이하)이면 무기한 제외

5년 경과 + 조건 미충족

과세대상 포함

상속개시 5년 경과 + 지분율 40% 초과 + 지분 공시가 6억(3억) 초과 → 주택수에 포함되어 중과세율 적용 가능

📋공동상속 주택수 판단 흐름도

상속 발생

공동상속주택
각자 1주택 보유

→

5년 경과 여부

상속개시일 기준

→

5년 이내

과세특례 신청 → 주택수 제외

또는

5년 경과

지분율·가액
조건 확인

→

✓

조건 충족

지분 40%↓ 또는
공시가 6억(3억)↓

→

✗

조건 미충족

주택수 포함
중과 가능

⏱배우자 상속주택 보유기간 특례시행령 §4의2 ③

배우자로부터 상속받은 주택의 경우, 장기보유 세액공제 산정을 위한 보유기간은 피상속인(사망한 배우자)의 취득일부터 기산합니다.
예: 배우자가 2010년 취득한 주택을 2024년 상속받은 경우 → 보유기간 14년으로 장기보유 공제 40% 적용 가능

🏠동거봉양 합가 후 상속 특례종합부동산세법 시행령 §4의2 ④

·
원칙적 문제
부모를 동거봉양하기 위해 합가하면 동일세대로 합산되어, 부모가 보유하던 주택도 세대합산 주택수에 포함됩니다.
·
특례 적용
동거봉양을 위한 합가의 경우, 합가일 이전부터 보유하던 각자의 주택에 대해서는 상속주택 특례를 그대로 적용받을 수 있습니다. 동거봉양으로 인한 불이익이 발생하지 않도록 보호합니다.
단, 동거봉양 합가 이후 취득하는 주택에는 특례가 적용되지 않음

🔄상속주택 재건축·재개발 시 주택수 판단

·
멸실 후 신축
상속주택이 재건축·재개발 등으로 멸실된 후 신축된 주택도 상속주택의 연장으로 보아 동일한 특례를 적용합니다.
보유기간은 멸실 전 상속주택의 취득일(피상속인 기준)부터 기산
·
조합원입주권·분양권 상속
조합원입주권 또는 분양권을 상속받아 사업시행 완료 후 취득한 신축주택도 상속주택과 동일하게 취급합니다.
소득세법 §88 9호·10호 준용 · 피상속인이 2021.1.1 이후 취득한 분양권만 해당

📝실무 체크리스트

신청 기한

매년 9.16~9.30

상속주택 과세특례 신청 기간. 최초 신청 후 변동없으면 차년도 생략 가능

자진신고 구제

12.1~12.15

기한 내 신청 누락 시 납부기한(12.15)까지 자진신고로 구제 가능

지분 변동

변동 시 재신청

상속 후 지분 매각·증여 등으로 지분율이 변경된 경우 변동 내용 반영하여 재신청 필요

공시가격 확인

매년 4월 공시

5년 경과 후 공시가 6억(3억) 기준은 매년 공시가격에 따라 요건 충족 여부가 달라질 수 있음

⚠️ 주의: 상속주택 과세특례는 세율 산정 시 주택수에서 제외할 뿐, 과세표준에는 해당 주택 공시가격이 그대로 합산됩니다. 즉, 종합부동산세 자체는 발생합니다. 합산배제와 혼동하지 않도록 주의하세요.